土地相続と税金

土地相続と税金

一般的に相続税はとても高いイメージがあると思います。 相続税とは、被相続人の財産を取得した相続人に課せられる税金ですが、実際に相続税を納付する必要があるケースは20人に1人、つまり全体の5%前後しかありません。
ではどのように相続税が発生するかを土地相続の場合で説明します。 相続税の額を減らす、また発生させない対策は、大きく分けて二つの方法があります。

・生前
贈与をする。アパートを建てるなどして土地評価額を下げるなどの方法があります。 生前贈与した財産は相続税の対象となりません。ただし相続開始前の3年以内に贈与された財産は相続税の対象となりますので、注意が必要です。

・死後
土地の評価額を見直す。基礎控除を利用するなどの方法があります。

※少額贈与とは
贈与をする際は、年間贈与額を110万円以下にするといいでしょう。 毎年110万円以下の少額贈与を続けると、贈与と相続の両方の税金がかからないことになります。

相続時精算課税制度

通常、年間110万円以下というのが非課税贈与のルールとなりますが、相続時精算課税制度を利用すると、同一の親からの贈与において、限度額である2,500万円に達するまで何度でも控除することができ、2,500万円までの贈与には非課税で贈与をすることができます。
2,500万円を超える部分については、贈与税が一律20%課せられることになりますが、その贈与税は相続時に相続税額から差し引かれますので、相続税額が少ない場合には差額が還付されることになります。

・相続時精算課税制度の効果
賃貸経営をしているアパートなどの収益財産を子供や親族に早いうちから移転させておくと、その後発生した家賃収入は相続税の対象とはならないことになります。
また所有している物件の周囲で再開発計画などがあるような場合は、物件の価格が大きく値上がりすることがありますので、その値上がり前に贈与することで、値上がり後の高額になった相続税を節税することができます。 生前に分割することで、相続争いを避けることができたり、自分の意思で財産を分けられるというメリットがありますが、一度でも相続時精算課税制度を利用してしまいますと、年間110万円の贈与税が非課税となる少額贈与ができなくなりますので注意が必要です。

そのほか、相続に関する注意事項

◆アパート建設 相続税対策
アパートを建てることで土地の評価額を下げたり、土地の評価額を下げることで相続税を抑えることができます。 建物がない更地の状態や自宅用の土地よりも、アパートを建てた場合には評価が低くなり、約80%の評価となります。 ただし、売買をする際には損となりますが、相続だけを考えた場合は土地評価額が20%下がることになります。
また、建物は、固定資産税の評価額がそのまま相続税の評価額となり、建築費の60%まで下がるといわれています。

◆控除制度 相続税対策
相続税の計算には基礎控除というものがあります。 相続税は基礎控除額を超えた分にだけかかることになりますので、遺産総額が基礎控除額に満たない場合、相続税はかからないことになります。
5,000万円+(法定相続人数×1,000万円)=基礎控除額
上の計算式により、父・母・長男・長女の4人家族で父が亡くなると、基礎控除額が8,000万円となりますので、遺産が5,000万円の場合は相続税が発生しないことになります。

基礎控除額は記載した計算式の通り、法定相続人が多いほど高くなることになります。 法定相続人が5人いれば1億円が控除されることになるので、戸籍謄本を確認し、法定相続人を確認しておきましょう。
また、配偶者の場合は、今後の生活資金や夫婦で協力して財産を築きあげてきたことが考慮されますので、配偶者が相続する財産のうち、法定相続分または1億6,000万円のいずれか大きい方の額までが非課税となります。

◆土地評価額 相続税対策
遺産の中で70%を占めるといわれる土地や家屋などの不動産ですが、不動産の評価額が高いと相続税も高くなることになります。 土地の評価は、土地の用途、長方形や正方形でない不整形地、道路に面しているかなどのさまざまなマイナス要因を含めて決まるものです。 評価に差が出やすい土地としては以下のようなものがあります。

・形が悪い不整形地
・道路に面していない土地
・間口が狭い、奥行きが長い土地
・がけ地を含む土地
・私道に面した土地
・500u以上の広大な土地
・都市計画道路予定地

などがあります。