相続登記 Q&A

Q1.相続登記ってなに?

A.不動産の名義を持っている人が亡くなった際に、不動産の名義変更をすることです。

人が亡くなると、その財産は相続人に移転します。その財産の中に土地や建物などの不動産に関する権利があると、法務局でその名義変更の手続きをすることとなります。 この不動産の名義変更を相続登記といいます。 不動産に関する権利には、所有権だけではなく、賃借権や地上権、(根)抵当権などもありますので、亡くなった方がこれらの権利の名義人として登記されていると、これらの権利についても相続登記をすることになります。 また、亡くなった方が(根)抵当権の債務者となっている場合、これについても登記することになります。

Q2.遺言書が出てきた。どうすればいい?

A.公正証書で作成された遺言書以外の遺言書の場合、家庭裁判所の検認手続が必要となります。

相続人に対して遺言の存在とその内容を知らせると同時に、遺言書の偽造や変造を防ぐための手続きです。 封印された遺言書は、家庭裁判所で開封することになりますので、勝手に開封しないよう注意しましょう。

Q3.相続登記はいつまでにすればいい?

A.相続登記はいつまでにしないといけないという期限はありません。

ただ、亡くなった方の名義のままにしておくと、以下のようなトラブルの元となってしまいかねません。
・相続があったことの証明書類の中には保存期間が5年という短いものがあるため、取得できない可能性があります。
・遺言書があっても、遺留分権利者が増えてしまうことがあります。
・相続権利者の数が増えていく可能性があります。そのため、見ず知らずの人に権利の持ち分が移転してしまっているケースもあります。
・不動産を売却したり、担保に提供したりできません。

Q4.相続登記を行うのは誰?

A.相続登記を申請するのは、不動産を取得した相続人のみとなります。

複数の法定相続人が存在する場合でも、遺言や遺産分割協議、相続分譲渡などで一部の相続人だけが不動産を取得すると、不動産を取得しない相続人は相続登記の申請には関与しないことになります。 不動産を取得した相続人が複数いるような場合は、その全員が相続登記の申請人になります。 相続登記の申請書には申請人各自が署名、押印をする必要があり、仮に申請書を訂正するような場合にも全員の訂正印をもらわなければならないことになるので、申請人が多い場合は大変です。 そのような場合は、委任状を発行して、相続人のうちの誰か一人に相続登記を委任するとよいでしょう。

Q5.数次相続の場合はどうすればいい?

A.数次相続がある場合は、原則、相続が発生するたびに個別に相続登記を行うことになります。

数次相続とは、相続が開始したものの、相続登記を完了するまでに相続人が亡くなってしまい、相続人についての相続(二次相続)が開始してしまうことをいいます。 事案によっては、三次相続、四次相続ということもあります。 相続が発生するたびに相続登記を行うとなると、三次相続まで発生した場合には、3回相続登記をしなくてはいけませんが、中間の相続が単独相続の場合、数次の相続を飛ばして、一度で最終の相続人に所有権が移転した内容の登記を申請できます。 中間の相続が単独相続の場合とは、相続人が一人だけだった場合や、数人いたが遺産分割協議で一人だけが相続することに決まった場合のように、中間の相続の財産を取得する人が一名だけだった場合のことです。最終の相続人が複数でも問題ありません。

Q6.未登記の不動産の場合はどうすればいい?

A.A.建物を建てると、所有者は表題登記を申請する必要があり、表題登記によって建物についての登記簿が作成されるのですが、地方の大工さんや小さな工務店が建てた家の中には、お金がかかるからといった理由で表題登記をしていないものが多く存在します。

表題登記をしていないと、法務局に建物の存在が認識されませんので、所有権や抵当権といった権利の登記を行うことができませんし、売却することも担保に入れることもできません。 未登記の建物は、法務局に表題登記を申請することで登記された建物となります。